近期惠州出现“刘佳事件” ，“假恋爱，真卖房” ，该事件撕开了房地产营销乱象的冰山一角 ，15名女性假借婚恋名义诱导购房 ，销售闹剧背后 ，折射出这座被称为“深圳后花园”的城市房地产市场的深度震荡 。

包含龙光玖璟台、昊艺尚苑小区的事件所涉房地产项目，处于惠州市仲恺高新区潼侨镇，找房平台安居客数据表明，此板块本月住宅价格平均每平方米为8050元，跟上个月相比降低了4.73%，与去年同期相较下降了9.83%，近3年以来，这个板块的房价呈现出持续下滑的态势。

惠州仲恺高新区城乡建设和综合执法局作出介绍惠州调查小三有吗，龙光玖璟台以及昊艺尚苑项目，有31位业主反映本身被深圳中介，用“婚恋”作为理由进行引导后买房，这些交易全部都是通过深圳易家置业顾问有限公司中介带客才成交的。经过调查，以”婚恋“作为理由参与购房引导的女性一共有15人，（并不是像网络所传只是刘某1人），她们全部都是深圳易家置业顾问有限公司的销售人员。

这样一场闹剧，变成了惠州楼市困境的缩影，3月20日，惠州国房评估发布了《2月惠州市房地产市场研究报告》，其称在2025年2月，惠州市总共成交了商品房1837套，环比下降了14.72%惠州调查小三有吗，同比却上涨了64.46%；成交面积是19.49万平方米，环比下降了15.99%，同比上涨了57.05%，2月份全市各区县住宅成交套数成交面积环比下降，同比上涨。

在房价方面，依据国家统计局于3月17日所发布的数据，2月时惠州新房价格环比出现下降，幅度为0.20%，同比下降幅度是6.3%，而二手房价格环比下降0.5%，同比下降1.2%。中国房地产报记者去查阅过往数据，发现最近1年当中，惠州当地新房价格有10个月都是处于下跌状态，有1个月是持平情况，仅仅有1个月是上涨的，二手房价格却是连续12个月呈下跌态势。

有在惠州当地从事房地产行业的人士，在跟记者交流的时候，坦率地讲，这些年来，惠州楼市一直很难说得上是乐观的，从今年年初开始，成交的情况才稍微有了一些回暖，“刘佳事件”毫无疑问会让行业的信誉变得更加糟糕。

深圳“后花园” 的起与伏

曾在惠州购房的多位“深漂”人士，在某社交平台上交流起自身惠州购房情形，其中一人称2021年于大亚湾以8万5千元每套价格购得房子，2024年又以3万9千元每套价格卖掉，如今打算好好攒钱在深圳购置一套；另一人表示人在深圳，几年前于仲恺区出于投资目的买房，现在都没怎么去看过 。

惠州，曾一度被视作深圳的“后花园”，其房地产市场的起伏，与深圳关联极为深切。回溯过来，惠州楼市近10年的发展情况，真可谓是一波接着三折，波折不断。

在2015年之前，“鬼城”现象存在，新楼盘众多然而却没有人居住，这曾是惠州楼市的标签，那个时候，当地存在楼盘，其单价低到4000元每平方米。

转折到来得很快，深圳本就因高房价受到舆论广泛关注，“3·30新政”出台后，许多片区房价暴涨30%到50%，深圳一度成为全球房价上涨最快的城市。房价迅速增长，直接致使深圳购买力对外溢出、发生转移，在深惠一体化的预期状况下，惠州成为深圳刚需客以及投资客重要的转移地点。

2015年8月起，惠阳、大亚湾的临深区域成为代表，这里不断涌现热销楼盘，深圳客“入侵”4个月后，热销盘开始暴涨，暴涨速度为每月1000元/平方米，从7000元/平方米一直直逼13000元/平方米。

2017年3月，国务院印发了《关于深化泛珠三角区域合作的指导意见》，该意见提出要携手港澳打造粤港澳大湾区，粤港澳大湾区是一个城市群它是由广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门这9市以及香港、澳门两个特别行政区构成的也就是“9+2”城市群。

粤港澳大湾区发展势头朝着好的方向一路前行，这致使这些区域的房地产投资变得越发火热起来，调控政策是最能够体现楼市状况的，在那段时期，于大湾区城市群里的广东9个城市那范围之中，惠州以及肇庆是不存在限购情况的城市 。

惠州房地产行情高歌猛进，其与深圳深度绑定，且有粤港澳大湾区带去的“流量” 。

2015年至2019年，惠州房价5年增长约1倍，2020年至2021年，处于深惠城际、深大城际等项目相继签约，深圳地铁延至惠州的信息传播情形中，惠州房价曾一度在全国70个大中城市里领涨，那个时候，有投资客曾一度觉得，惠州房价能够达到3万元每一平方米。

然而，按照乐有家所公布的2021年购房相关数据来看，惠州的购房者当中，深圳客所占的比例达到了高达58%，而本地的购房者仅仅只有20%。

楼市火热随之而来的是开发猛增惠州私人调查公司哪家好，这致使后期出现大量库存积压。

中原地产给出的数据表明，在2021年底的时候，惠州住宅的去化周期为29个月，在2022年底的时候，惠州住宅的去化周期为34个月，在2023年底的时候，惠州住宅的去化周期为23个月，这些去化周期几乎都在2年以上。按照中指研究院的数据所示，截止到2024年5月底，惠州新房的库存量接近1309万平方米，其去化周期超过30个月。

供需失衡之下，惠州楼市成交量和成交价双重下探。

根据惠民之家数据研究中心统计，2021年惠州全市新建商品住宅成交了100089成套，成交面积为1073.21万平方米，同比分别下跌了36%，35%。到2023年，成交依旧正在持续下滑。粤东世联行统计数据表明，2023年惠州全市累计成交住宅56956套，住宅网签面积599万平方米，全年住宅网签金额达794亿元，这三项数据相较于2022年，均有着近3%的跌幅。据惠州市房协监测得出的数据显示，在2024年的时候，惠州市新建商品住宅成交了39380套，相比去年同一时期却是下滑了40%，其成交面积为421.63万平方米，相较于去年同一时间又是下滑了39.5%。而这样的成交数据却是创下了16年来的新低 。

中国房地产报记者选取安居客惠州一系列年末房价数据，这些数据涵盖2021年末到2024年末，而在此期间惠州整体住宅均价情况为，2021年末是10503元/平方米，2022年末是10838元/平方米惠州哪里有正规的外遇调查公司，2023年末是9924元/平方米，2024年末是8286元/平方米，呈现出下跌趋势。

人口与产业的激荡

惠州当地人坦言，投资客离场之后，惠州的人口不存在支撑高房价以及高成交的基础，惠州的房子买来自住是不错的，若用于投资则纯属“冒险”。

纵向来看，惠州的经济发展并不差。

在21世纪刚开始的那段时间，惠州承接了众多从深圳、广州以及东莞外溢出来的企业，还大力去发展电子产业与化工产业。把眼光放到广东制造业的版图上面看，惠州的电子信息产业也是相当引人注目的，TCL、德赛、亿纬锂能、华阳、利元亨、胜宏等一众龙头企业分布得像星星罗列，像棋子分布一样。

在2024年的时候，惠州市的GDP是6136.4亿元，按照不变价格来计算，同比增长幅度是4.2%，其增速在广东全省的排名是第三，这属于惠州首次进入到GDP“6000亿元俱乐部”，值得提及的是，在10年前，惠州的GDP首次突破3000亿元，尚且还不到现在的一半，就如同使用10年时间完成了“再次创造一个惠州” 。

人口流入所需的必备条件是由产业优势来提供的，依据广东省第七次人口普查数据，在2020年的时候，惠州常住人口达到了大约604万，这是首次突破600万大关的情况，从而使得惠州成为了湾区内人口数量排第五的市，在2010到2020年这个时间段里，惠州人口一共增加了144.6万，这完全能够看出惠州在这一时期对外来人口的吸引程度是非常大的。

不过，近些年来，惠州的人口增速明显变慢。

依据数据可知，2022年的时候，惠州市常住人口数量约为605万，相比于2021年减少了1.58万 ，到2023年末的时候，惠州全市常住人口数据又一次实现了回升，并来到了607.34万的数值，相较于2022年增加了2.34万。

与之相对应的是，周边城市人口出现了“猛增”情况。在 2024 年的时候，深圳常住人口是 1798.95 万，相较于前一年增加了 19.94 万，这态势就如同一个中小县城集体实现了“搬家”；在 2023 年末之际，东莞常住人口为 1048.53 万，增加数量为 4.83 万；同样是在 2023 年末的时候，广州常住人口为 1882.7 万惠州调查小三有吗，相比上一年增加了 9.29 万。值得注意的是，惠州的土地面积大约占据大湾区的五分之一，其面积是广深莞三市土地面积总和 。

横向比较之下，惠州的人口吸引力相比周边城市的确较弱。

于广东四座万亿城市里头，深圳、广州这两座城市的经济总量都超过3万亿元，2024年，深圳的GDP是36801.87亿元，同比增长幅度为5.8%，广州的GDP为31032.5亿元，同比增长2.

国家统计局惠州调查队有调查数据显示，2024年上半年惠州居民的人均可支配收入是25501元，同比增长幅度为3.9%，比2023年上半年增速回落了0.4个百分点，其收入绝对值在珠三角9个城市里位列第7位，增速在珠三角9个城市中排在第6位。

据上述惠州人士称，电子信息产业属于惠州主要产业当中一份子，然而其承接的却是深圳外溢出来的资源，不过，此地高薪工作依旧是工科类，其他行业薪资可吸引他人之处较为平淡 。

城市间竞争日趋激烈，为了增强人口吸引力，惠州作出了改变。

2024年10月25日，惠州市人民政府办公室发布通知，该通知是关于调整稳定居住入户事项的，自通知发布之日起3年内，非户籍人员若在惠州是持有合法产权住宅房屋的状态，那么本人或者其配偶能够在房屋所在地申请把户口迁入，其配偶、子女、父母可以跟着一起迁。

今年惠州两会时，惠州市政府工作报告提出，今年要建成强流重离子加速器，支持东江实验室形成一批标志性成果，推动惠州化工产业研发中试基地、中海壳牌研发中心加快建设，布局建设首批市级重点实验室，新培育高企200家以上，省级以上专精特新中小企业100家以上，推进“百万英才汇南粤”暨“十万人才大招引”专项行动，抢抓机遇引进一大批优秀高校毕业生，努力引进培育更多一流科技领军人才和创新团队。

惠州市自然资源局印发了《惠州市国土空间总体规划（2021~2035 年）》，该规划称，预计到 2035 年，惠州的经济实力会臻于强盛，发展质量会跃升至顶尖水平，从而跻身全国一流城市的行列。预估 2035 年之时，惠州市域常住人口规模将会达到 850 万左右的数量,城镇化率会达到 85%左右的比例。

对于这些举措能不能使楼市根基实现重塑，这是仍然需要依靠时间去予以检验的，然而，“恋爱卖房”这般荒诞的插曲所带来的警示表明，房地产行业信誉赶紧重新建立起来，与此同时，供需结构也要尽快进行优化完善，这已经是当前最为急切需要去做的事情了。